Chung cư dẫn dắt thị trường, đất nền cần thận trọng

Chung cư chiếm 29% mức độ quan tâm, vượt đất nền (28%) tại TP.HCM, giá tăng nhẹ, trong khi đất nền hạ nhiệt do thuế và chính sách chưa rõ ràng.

Chung cư dẫn đầu với nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định

Trong quý II/2025, phân khúc chung cư khẳng định vị thế dẫn đầu thị trường BĐS với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, sự tăng trưởng này phản ánh sự chuyển dịch trong hành vi người mua, từ đầu cơ ngắn hạn sang ưu tiên nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định. Khảo sát từ 502 môi giới BĐS cho thấy 64% trong số họ nhận định rằng khách hàng mua để ở chiếm hơn 40% tổng giao dịch, nhấn mạnh động lực tăng trưởng từ nhu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, 57% môi giới đánh giá nhóm khách mua chung cư để cho thuê chiếm hơn 40% giao dịch, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang khai thác dài hạn với mục tiêu sinh lời bền vững. Đáng chú ý, 46% môi giới cho biết tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng giảm xuống dưới 20%, một tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận sự phục hồi rõ rệt của thị trường chung cư tại TP.HCM từ tháng 6/2025, với mức độ quan tâm tăng 11% so với tháng 4/2025 và lượng tin đăng bán chung cư tăng 12%, phản ánh nguồn cung đang dần cải thiện.

TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho cả người mua nội địa và nhà đầu tư từ miền Bắc. Trong quý II/2025, 73% lượt tìm kiếm chung cư tại TP.HCM đến từ người dân địa phương, khẳng định sức hút nội tại của khu vực. Đồng thời, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng mạnh, từ 44% trong quý II/2024 lên 61% trong quý II/2025. Ông Tuấn lý giải rằng giá chung cư tại Hà Nội đã vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM là thị trường có dư địa tăng giá tốt hơn. Các yếu tố như quy hoạch hành chính mới, giãn dân hợp lý và sự phát triển của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh cũng góp phần thúc đẩy sức hút của phân khúc chung cư tại TP.HCM.

Đất nền hạ nhiệt do chính sách và chi phí nắm giữ

Trái ngược với sự sôi động của phân khúc chung cư, thị trường đất nền trong quý II/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt, cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền tại TP.HCM giảm 28% trong tháng 6 so với tháng 3, trong khi các khu vực khác giảm đến 33%. Nguồn cung cũng thu hẹp, với lượng tin đăng bán đất nền tại TP.HCM giảm 9%, Hà Nội giảm 15% và các khu vực khác giảm 3%. Ông Tuấn cho rằng tâm lý thận trọng từ cả người mua và người bán xuất phát từ các thông tin liên quan đến đánh thuế BĐS và biến động chính sách chưa rõ ràng, khiến chi phí nắm giữ đất nền tăng lên.

Sự phân hóa trong mức độ quan tâm đến đất nền cũng rõ nét theo vùng miền. Tại miền Bắc, các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang và Hưng Yên thu hút sự quan tâm lớn. Trong khi đó, tại miền Nam, mức độ quan tâm tập trung chủ yếu ở các khu vực lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu. Về giá, đất nền miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá cao hơn miền Nam, với Bắc Ninh đạt 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Hà Nam và Hải Dương 26 triệu đồng/m2, trong khi Bình Dương đạt 31 triệu đồng/m2, Cần Thơ 28,9 triệu đồng/m2 và Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang khoảng 16 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm 2023 đến quý II/2025, một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá đất nền ấn tượng, như Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54% và Vĩnh Phúc tăng 26%. Trong khi đó, thị trường đất nền miền Nam có xu hướng ổn định hơn, với Bình Dương tăng 25%, Đồng Nai tăng 23%, Long An tăng 36% và Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 18%. Các tỉnh như Bình Phước và Tây Ninh duy trì mức giá tham chiếu, không có biến động đáng kể.

Xu hướng thị trường và triển vọng tương lai

Sự phân hóa giữa phân khúc chung cư và đất nền trong quý II/2025 phản ánh những thay đổi trong chiến lược đầu tư và tâm lý thị trường. Phân khúc chung cư được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, trong khi đất nền chịu ảnh hưởng từ các yếu tố chính sách và chi phí. Theo ông Tuấn, hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng của thị trường BĐS, đặc biệt là trong trung và dài hạn. Tại TP.HCM, quá trình giãn dân và phát triển các trung tâm kinh tế vệ tinh đang tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng của phân khúc chung cư, trong khi các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng.

Thị trường đất nền, dù đang hạ nhiệt, vẫn có tiềm năng ở những khu vực có nội lực kinh tế mạnh, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng do chi phí nắm giữ tăng và các chính sách thuế, quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi đó, sự phục hồi của phân khúc chung cư tại TP.HCM, với lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng, cho thấy thị trường đang dần ổn định và hướng đến phát triển bền vững.

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến sự dẫn dắt của phân khúc chung cư, nhờ vào nhu cầu ở thực và khả năng sinh lời ổn định. Đối với đất nền, nhà đầu tư cần theo dõi sát các chính sách liên quan đến thuế và quy hoạch để đưa ra quyết định phù hợp. TP.HCM, với vai trò là trung tâm kinh tế phía Nam, sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền từ cả nhà đầu tư nội địa và miền Bắc, đặc biệt trong bối cảnh giá chung cư tại đây vẫn còn dư địa tăng trưởng so với Hà Nội.

Thị trường BĐS quý II/2025 ghi nhận sự dẫn đầu của phân khúc chung cư với mức độ quan tâm 29%, vượt đất nền và nhà riêng, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Trong khi đó, đất nền bước vào giai đoạn thận trọng do tác động từ chính sách thuế và chi phí nắm giữ. Với sự phục hồi của chung cư tại TP.HCM và tiềm năng tăng giá tại các khu vực lân cận, thị trường đang chuyển mình theo hướng bền vững, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải cẩn trọng và linh hoạt trong chiến lược.

Khánh Nhi

Nguồn: Znews