Phú Gia Royal Park nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện mở bán

Dự án Phú Gia Royal Park tại Gia Lai đang rầm rộ quảng cáo và nhận đặt cọc dù chưa được cơ quan chức năng cho phép mở bán chính thức.

Hạng mục công viên đang được xây dựng hoàn thiện. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Dự án Phú Gia Royal Park chưa được phép giao dịch

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Gia Lai chứng kiến sự xuất hiện dày đặc các bài quảng cáo, rao bán và nhận “booking” cho dự án Phú Gia Royal Park Quy Nhơn. Dự án này có tên pháp lý là Khu dân cư, dịch vụ và giáo dục phía Tây đường Tây Sơn, do Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Phú Gia làm chủ đầu tư, với quy mô hơn 6,3 ha và tổng mức đầu tư khoảng 1.144 tỉ đồng.

Nhiều đơn vị phân phối như One Vision, Tân Phú Thịnh và MD Land đang công khai giới thiệu sản phẩm trên mạng xã hội và các hội nhóm môi giới với nội dung hấp dẫn như “sổ đỏ từng nền”, “pháp lý hoàn thiện”, “ưu tiên khách đặt chỗ sớm”. Một số nhân viên tư vấn còn khẳng định “dự án đã đủ pháp lý” và có thể ký đặt cọc giữ chỗ ngay với giá từ 1,4 đến 10 tỉ đồng mỗi căn.

Tuy nhiên, khi được hỏi, một số môi giới lại thừa nhận dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hình thức họ đang triển khai thực chất là ký hợp đồng tư vấn hoặc phiếu đặt cọc, còn hợp đồng mua bán chính thức sẽ chỉ được ký “sau khi xây móng”. Cách làm này đang được coi là “bán lúa non”, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua.

Đại diện Sở Xây dựng Gia Lai khẳng định, đến nay dự án Phú Gia Royal Park Quy Nhơn chưa được phép mở bán. Cơ quan quản lý chưa cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn hoặc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, UBND phường Quy Nhơn Nam cũng xác nhận dự án chỉ có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu nối giao thông, chưa có giấy phép xây dựng nhà ở.

Dù vậy, trên website của Công ty Phú Gia, dự án vẫn được giới thiệu là “đã hoàn thiện pháp lý”, “sẵn sàng mở bán” và “dự kiến ký hợp đồng mua bán trong tháng 11/2025”. Thông tin này trái ngược với xác nhận của cơ quan chức năng và có thể gây hiểu lầm cho nhà đầu tư, đặc biệt là những người mua lần đầu.

Pháp lý chưa hoàn thiện nhưng quảng cáo đã rầm rộ

Theo hồ sơ, Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Phú Gia được UBND tỉnh Bình Định công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án ngày 23/12/2024 với mức giá 586 tỉ đồng, cao hơn giá khởi điểm khoảng 28 tỉ đồng. Đến 23/1/2025, doanh nghiệp được giao và cho thuê đất toàn bộ khu vực dự án.

Ngày 19/8/2025, chủ đầu tư tổ chức lễ khởi công, đánh dấu bước khởi động chính thức. Tiếp đó, ngày 11/10/2025, công ty tổ chức sự kiện kick-off ra mắt hệ thống đại lý phân phối chiến lược. Trong số bảy đơn vị được công bố, có ba doanh nghiệp hiện đang quảng cáo bán hàng rầm rộ, gồm One Vision, Tân Phú Thịnh và MD Land.

Ghi nhận tại hiện trường ngày 16/10/2025, dự án mới chỉ hoàn thiện một phần hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, hệ thống chiếu sáng, cây xanh, san nền và khu công viên. Các hạng mục nhà liền kề, shophouse và khu dịch vụ – giáo dục vẫn chưa được khởi công.

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chỉ khi dự án hoàn thành phần móng, có biên bản nghiệm thu của cơ quan chức năng và được xác nhận đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng mua bán. Do đó, việc rao bán hoặc nhận tiền đặt cọc ở thời điểm hiện tại được xem là vi phạm quy định huy động vốn trái phép.

Một môi giới thừa nhận: “Thực chất khu này đang là bán nhà. Ai có tiền thì đặt cọc trước, sau khi làm móng mới ký hợp đồng chính thức”. Phương thức này giúp chủ đầu tư tăng dòng tiền sớm, nhưng rủi ro phần lớn lại dồn về phía người mua, nhất là khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý và tiến độ thực tế mới ở giai đoạn đầu.

Việc quảng cáo sai sự thật hoặc gây hiểu lầm về tình trạng pháp lý dự án là hành vi bị cấm theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, có thể bị xử phạt hành chính đến 1 tỉ đồng, kèm yêu cầu buộc ngừng giao dịch và khắc phục hậu quả.

Rủi ro tiềm ẩn và bài học cho người mua nhà

Trường hợp Phú Gia Royal Park cho thấy, tình trạng mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn tồn tại tại nhiều địa phương, nhất là các tỉnh mới nổi trong thị trường bất động sản miền Trung – Tây Nguyên. Việc khách hàng vội vàng đặt cọc với hy vọng “giữ chỗ đẹp” dễ khiến họ trở thành bên yếu thế trong tranh chấp sau này.

Các chuyên gia pháp lý nhận định, việc chủ đầu tư hoặc sàn phân phối ký hợp đồng tư vấn, hợp đồng đặt chỗ, phiếu giữ chỗ… đều không có giá trị pháp lý trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi xảy ra rủi ro như chậm tiến độ, thay đổi quy hoạch hoặc không được cấp phép, người mua khó có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

Đối với các dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, khách hàng cần kiểm tra kỹ hồ sơ gồm quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng. Ngoài ra, người mua nên ưu tiên làm việc trực tiếp với chủ đầu tư uy tín, tránh thông qua các đơn vị môi giới không rõ pháp nhân.

Dự án Phú Gia Royal Park đang thu hút sự quan tâm lớn nhưng cũng đặt ra cảnh báo về rủi ro pháp lý trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Người mua cần tỉnh táo, chỉ giao dịch khi dự án đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán, tránh những “cái bẫy” đặt cọc sớm. Sự minh bạch, tuân thủ quy định và giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán