Dòng tiền địa ốc dịch chuyển mạnh về vùng ven cuối năm 2025

Thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận dòng tiền rời trung tâm, đổ mạnh về vùng ven – nơi hạ tầng hoàn thiện và dư địa tăng giá lớn.

Dòng tiền rời trung tâm, vùng ven “lên ngôi”

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong hành vi đầu tư. Dòng tiền đang rời xa các đô thị trung tâm như Hà Nội và TP.HCM để tìm đến các khu vực vùng ven – nơi quỹ đất còn rộng, giá mềm và hạ tầng liên vùng được đầu tư đồng bộ.

Mức độ quan tâm tại hai đô thị lớn có xu hướng chững lại. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở một số khu vực mới (-1%). Ngược lại, các tỉnh vệ tinh lại bùng nổ, phản ánh sự tái cấu trúc của dòng vốn đầu tư.

Tại miền Bắc, Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình (cũ) và Bắc Giang nổi lên như “tứ giác tăng trưởng” khi chiếm tới 80% tổng lượng quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng dẫn đầu với chỉ số 100, tiếp theo là Hưng Yên (62) và Bắc Ninh (35). So với đầu năm, Hòa Bình (cũ) tăng mạnh nhất +65%, Bắc Giang tăng +61%, Hải Phòng +50% và Bắc Ninh +48%. Các địa phương như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc (cũ) cũng duy trì đà tăng ổn định 26-42%.

Sự sôi động này phản ánh xu hướng mở rộng đầu tư ra ngoài Hà Nội trước sáp nhập, khi hạ tầng giao thông như đường vành đai, cao tốc và kết nối liên vùng được hoàn thiện. Đặc biệt, những khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch dài hạn đang trở thành “điểm đón sóng” cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Miền Nam tạo vành đai sôi động quanh TP.HCM

Nếu miền Bắc ghi nhận sự trỗi dậy của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì khu vực phía Nam lại chứng kiến sức bật mạnh mẽ của “vành đai đầu tư” quanh TP.HCM. Bình Dương (cũ) tiếp tục dẫn đầu với chỉ số quan tâm đạt 100, chiếm tới 84% toàn khu vực. Theo sau là Đồng Nai (38), Bà Rịa – Vũng Tàu (34) và Long An (28), hình thành mạng lưới các đô thị vệ tinh kết nối trực tiếp với TP.HCM qua hệ thống cao tốc và metro đang được hoàn thiện.

So với đầu năm, Bình Dương bứt phá ngoạn mục +165%, bỏ xa các địa phương khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa – Vũng Tàu +98%, Long An +88%. Các dự án công nghiệp – đô thị tích hợp, hạ tầng giao thông mở rộng và chính sách thu hút đầu tư đã giúp thị trường nơi đây trở thành tâm điểm.

Giới chuyên gia nhận định, dòng vốn đang tái phân bổ hợp lý hơn, hướng đến những khu vực có tiềm năng tăng giá dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn tại trung tâm. Sự dịch chuyển này giúp cân bằng lại cung – cầu, đồng thời tạo động lực cho các tỉnh ven đô bứt phá.

Tại miền Trung, thị trường tiếp tục duy trì nhịp tăng ổn định, với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa giữ vai trò đầu tàu khi chiếm tới 84% tổng lượt tìm kiếm. Đà Nẵng dẫn đầu với chỉ số 100, Khánh Hòa xếp thứ hai (58), trong khi Lâm Đồng (18), Quảng Nam (14) và Thanh Hóa (10) cũng ghi nhận tín hiệu tích cực.

Đáng chú ý, giá bán tại các tỉnh ven biển tiếp tục tăng mạnh. Quảng Nam dẫn đầu với mức tăng 44%, Khánh Hòa tăng 34%, Đà Nẵng tăng 25%. Thanh Hóa và Lâm Đồng có mức tăng khiêm tốn hơn, lần lượt 4% và 13%. Xu hướng này phản ánh sức hút của các thị trường du lịch – nghỉ dưỡng gắn liền với hạ tầng và phát triển dịch vụ.

Vùng ven – “điểm hẹn mới” của nhà đầu tư bất động sản

Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển sang vùng ven là bước tiến tự nhiên của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng mạnh ở trung tâm. Khi giá tại Hà Nội và TP.HCM đã đạt ngưỡng cao, nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm cơ hội mới ở những khu vực có dư địa phát triển.

Ba yếu tố đang tạo lực đẩy cho thị trường vùng ven. Thứ nhất, hạ tầng liên vùng được đầu tư đồng bộ với các dự án cao tốc, vành đai, cầu kết nối, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh. Thứ hai, mặt bằng giá hợp lý giúp biên độ tăng giá còn lớn, hấp dẫn cả giới đầu tư lẫn người mua ở thực. Thứ ba, sự bùng nổ của khu công nghiệp và đô thị mới tạo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và thương mại.

Đặc biệt, Bình Dương và Bắc Giang đang nổi lên như hai “cực tăng trưởng” tiêu biểu, khi vừa đón dòng vốn FDI mạnh, vừa phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích. Các chuyên gia nhận định đây sẽ là những khu vực dẫn dắt xu hướng đầu tư trong 2025-2026. Tuy nhiên, thị trường vùng ven cũng tiềm ẩn rủi ro nếu giá bị đẩy quá nhanh so với hạ tầng thực tế. Việc đầu tư theo tâm lý đám đông hoặc chạy theo tin đồn có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt trong các dự án thiếu thanh khoản.

Do đó, chuyên gia khuyến nghị cần đánh giá kỹ pháp lý, quy hoạch và tiềm năng dân cư thực tế trước khi rót vốn. Trong bối cảnh đó, người mua ở thực được khuyến nghị nên chọn dự án có tiến độ rõ ràng, pháp lý minh bạch, kết nối thuận lợi với trung tâm. Đối với nhà đầu tư dài hạn, vùng ven vẫn là lựa chọn hấp dẫn nếu biết chọn đúng thời điểm và khu vực có quy hoạch rõ ràng.

Thị trường bất động sản quý III/2025 chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi dòng tiền rời trung tâm và đổ về vùng ven – nơi hội tụ ba yếu tố: hạ tầng hoàn thiện, giá còn mềm và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Xu hướng này không chỉ phản ánh sự thích nghi của nhà đầu tư với thực tế thị trường, mà còn mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản vệ tinh. Tuy nhiên, trong “làn sóng vùng ven”, sự chọn lọc thông minh và tầm nhìn dài hạn sẽ là chìa khóa quyết định thành công.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán